Nada ha matado más la ambición de las personas que quieren comenzar a invertir en bienes raíces que la falsa creencia de que no tienen suficiente dinero para empezar. Las propiedades para la renta son una de las mejores inversiones porque puedes pedir prestado la mayor parte del dinero al banco o a un inversionista para así incrementar la rentabilidad. A esto se le conoce como apalancamiento.
En otras palabras: no necesitas tener el 100% del dinero para comprar la propiedad que deseas. Puedes comprar bienes raíces que produzcan flujo de efectivo con menos dinero del que necesitarías para comprar acciones u otras inversiones.
Un tema que genera mucha polémica es: ¿cuánto debo apalancarme? O mejor dicho, ¿cuánto dinero debo pedir prestado o que porcentaje de la inversión debo financiar? Aunque son inquietudes importantes, en lugar de discutir cuánto dinero propio deberías invertir en una propiedad de inversión, prefiero que te preguntes lo siguiente: “¿Qué tan seguro puedo estar?”
Primero, el enganche que debes dar para adquirir una propiedad no es tan importante como el negocio que consigas. Para que entiendas mejor lo que trato de enseñarte, responde la siguiente pregunta: ¿Cuál de las siguientes opciones te parece más arriesgada?
- Compras una propiedad de inversión por $100,000 y pones un enganche del 20%, financiando los $80,000 restantes con un banco.
- Compras una propiedad de inversión idéntica a la anterior, pero en lugar de pagar $100,000, negocias un trato excelente comprándola por $80,000, poniendo 0% de tu dinero y apalancándote con un préstamo bancario por $80,000.
En tu opinión, ¿qué opción es la más arriesgada de las dos?
Aunque en ambas opciones los prestamos son idénticos ($80,000), en mi opinión la primera opción es la más arriesgada de todas. En la primera opción, tienes más dinero propio invertido. En la segunda opción, luego de hacer un excelente trabajo, compraste una propiedad que vale $100,000 por tan solo $80,000, y además, no tienes nada de dinero propio invertido. Si algo sale mal, tienes más margen de maniobra ya que compraste una propiedad con descuento y puedes aprovechar ese descuento que obtuviste para venderla de ser necesario y obtener una ganancia o al menos no perder dinero. Con la segunda opción, cumpliste una de las reglas doradas de las inversiones: la ganancia se da cuando compras, no cuando vendes.
No puedes perder dinero cuando no tienes dinero invertido. Entre más creatividad tengas a la hora de invertir, menos dinero propio necesitas invertir.
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