“90% de todos los millonarios lo lograron adquiriendo y conservando bienes raíces. Se ha hecho más dinero en los bienes raíces que en todas las inversiones industriales combinadas”. Andrew Carnegie, uno de los hombres más ricos de América en el comienzo del siglo 20.
Los ricos invierten en bienes raíces que producen flujo de efectivo. Este es un activo del cual se pueden apalancar con deuda buena (deuda que esta amortizada y que paga alguien más), la propiedad cubre todos los gastos operativos y el incremento en la renta cada año ocasiona que la propiedad se aprecie hasta llegar a un punto donde se venda o se refinancie para recuperar todo el dinero invertido.
Si los bienes raíces son la inversión preferida de los ricos y una inversión que ha mostrado su potencial a lo largo de la historia, ¿por qué la gran mayoría fracasa o tiene resultados mediocres? ¿Por qué las personas convierten una inversión que debería ser pasiva, en un trabajo estresante de tiempo completo?
Esta es la respuesta que dio Grant Cardone, uno de los emprendedores más reconocidos del mundo que posee miles de propiedades: “Cualquier propiedad que tenga menos de 16 unidades no producirá suficiente flujo de efectivo para asegurar hacer un gran negocio. Nunca inviertas en una sola puerta. Vive donde solo haya una puerta e invierte donde haya muchas puertas. Las viviendas unifamiliares en su mayoría son malas inversiones y en los últimos 30 años han ganado un 1% al año cuando se ajusta la inflación”.
¿Por qué tiene razón Grant Cardone? Porque si compras una sola unidad estas aumentando tu riesgo porque dependes de un solo inquilino. Las propiedades multifamiliares pueden tener el 15% de sus unidades vacías y aun así recibirán flujo de efectivo positivo, ya que no dependen de un solo inquilino. En cambio, si una propiedad unifamiliar pierde un inquilino, su flujo de efectivo se vuelve negativo. Aunque parezca más fácil comprar y administrar pocas unidades, es más difícil mantenerlas a largo plazo y ganar dinero con ellas. Piénsalo. Necesitas conseguir y hacer el tramite de una hipoteca para cada unidad. Si tienes 16 propiedades así, son 16 hipotecas diferentes. Y en algún punto, un prestamista te mirara y no te prestara nada por la cantidad de deuda que tienes. En cambio, si tienes una sola propiedad con 16 unidades, tendrás una sola hipoteca, una sola compañía que te administra todo en su conjunto y no experimentaras un 100% de vacancia que experimentarías si una sola propiedad unifamiliar se desocupara.
A parte de todo esto, la mayoría fracasa porque no conoce uno de los secretos mejores guardados de los prestamistas: es más fácil conseguir un préstamo para una propiedad grande de apartamentos que para una vivienda unifamiliar. Los bancos normalmente aman los apartamentos, y son la clase de activos preferidos para hacer prestamos en la actualidad porque han probado su habilidad para producir flujo de efectivo sin importar las condiciones económicas. Las viviendas unifamiliares, por otro lado, no son vistas como propiedades de inversión que producen flujo de efectivo sino como propiedades residenciales donde la gente compra para vivir. En otras palabras: para una propiedad grande, el banco basara la decisión de prestarte dinero o no mirando las operaciones de la propiedad; en una propiedad de 1-4 unidades, el banco basara la decisión de prestarte dinero o no mirando tus ingresos personales.
Los ricos se vuelven más ricos porque tienen acceso a los mejores negocios y a la mejor deuda y la persona promedio sigue siendo promedio porque jamás tiene acceso a los mejores negocios ni a la mejor deuda.